房屋年久失修理赔浅谈（二）


通过上期的阅读，读者已经对房屋年久失修的概念有了初步的了解。那么今天我们一起探讨一下什么是房屋年久失修的不利环境。当然下面所列的各种不利居住条件，只是抛砖引玉而非所有的不利居住条件。每个个案最终还是由法庭做出相应的判断。本文只是尽量覆盖大量的不利居住的条件，而不会做一一细节讨论.

石棉(Asbestos)

可能大家都有所耳闻，石棉是广泛的用于各种建筑材料里及现代建筑中已有几十年的历史了。比如说石棉可能大量用于隔热板以及建筑楼宇内的框架。含有石棉的建筑材料在不受干扰的情况下, 不会对健康造成危险。但如受到干扰,比如在拆楼宇时,暴露在空气中的石棉可能释放出石棉纤维。当人们吸入了石棉纤维可能引起严重的疾病。

因此租户居住在有可能居住在含有石棉或暴露在石棉纤维的建筑环境下，租户应该首先和当地政府的环境健康长官联系（Local Authority Environmental Health Officers EHOS）根据个案不同的情况，可以向房东提出拆除含有石棉的建筑材料；如果有石棉纤维导致损害健康，也许租户可以向房东提出维修的要求。但是这里要注意，只是在建筑材料里含有石棉这一简单事实，并不能强制房东执行侵权和合同得责任，通常是要发生在房屋年久失修破损的情况下。

冷凝性潮湿(Condensation Dampness)

有大量的文献记载和讨论有关严重的潮湿会导致损害租户的身心健康，给住户造成生活不便和不利的影响。除此之外严重的潮湿还会伴有霉菌生长；过度房间内湿度增加，害虫横行。一言以蔽之，房屋由于年久失修，屋内的隔热层已经不能处理水汽，没有足够的通风设备，缺乏基本的取暖等等。在这些严峻的情况下，住户可以采取必要的法律手段来寻求赔偿。

一般性房屋潮湿(dampness)（有别于冷凝性潮湿）

这类是常见的建造潮湿，突发性潮湿，穿透性潮湿。如果只是简单的由于卫生间或浴缸漏水并不能强制房东执行维修的义务。但是如果这些屋内的潮湿是由于房东对房屋年久失修造成的或者以上所述的各种潮湿导致了年久失修，那么房客可以寻求法律补救办法。

排水和污水(Drainage and sewers)
由于房东为进行对排水管的维修导致的屋内溢水，排水堵塞给住户造成的生活不便；在这样的情况下，房客可能根据人权法案1998（Human Rights Act 1998）提出相关非法妨害，疏忽赔偿。

煤气的安全(Gas safety)

这部分可能是对住户最大的潜在危险。房东是有合同义务，保障租房者对煤气的安全安装和合理的维修。法律可以要求房东履行义务。根据煤气安全管理条例1998，房东需要确保煤气设备和煤气管道，烟道的合理维护及安全。房东需要每年安排有执照的煤气工程师进行煤气设备的检查。任何未做此项检测，可能导致房东面临着房客造成危害的起诉‘房东是需要知道煤气设备的缺点，这些不安全的隐患可以从每年的检测中获取。’

故意破坏和捣乱(Vandalism)

这一部分我们讨论一下在华人商铺区可能会遇见的由第三方故意破坏和捣乱。如果房屋的年久失修是由于第三方即不是房东，也不是房客和到访者故意破坏的行为导致，那么根据维修的责任可能双方分别或双方都不需要承担维修责任。当然如果造成破坏的第三方是可以确认的一方，那么房东可以从第三方寻求赔偿。

以上资料由格瑞利律师(Graham M Riley Ltd) 行诉讼经理Lucy Lu编译相关资料而提供。我们下期会继续给大家提供相关阅读，房屋年久失修的赔偿是怎样评估的。

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