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房企再融资重启倒逼信托业转型
haoyi007(2014/2/7 9:45:24) 点击:166890 回复:0 IP:219.* * *
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随着上市房企再融资开闸，房地产信托不再成为房企解资金燃眉之急的单一途径，整个行业面临着转型困境
9月18日，以北京一家房企再融资方案获证监会受理为起点，停摆了三年的房企再融资开闸信号正式打响。随着上市房企再融资开闸，房地产信托不再成为房企解资金燃眉之急的单一途径，整个行业面临着转型困境。
从去年开始，房地产信托占比便开始下降，今年一二季度，房地产信托占房企融资比例均不足10%，一些大的信托公司开始调整策略，试水房地产基金。由于基金型信托产品为先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在一定程度上解决了刚性兑付问题，业内认为，信托房地产基金化或将成为新趋势。
再融资重启
自8月份新湖中宝股份有限公司领衔房企再融资开始，目前已经有33家上市房企启动股权融资，涉及资金达740亿。相关数据显示，年内融资规模或达到900亿元。
虽然之前传言，房企再融资将主要限制在土地一级市场开发，以及旧城改造等政策鼓励项目，但是，目前的房企再融资预案并不局限于此，不少募投项目已经包括商业地产、旅游地产和住宅地产开发等。但是至今仍未有一家上市房企获得放行。
不管这些企业的方案最终能否得到监管层“放行”，业内普遍认为，再融资结构性开闸将是大势所趋。
记者采访的某PE称，他认为在当前情况下，房企再融资启动不会对整个房地产业造成太大影响。“就像之前启动的暂停房企上市、再融资和重大资产重组等，这边口子堵住了，那边有房地产信托敞开大门，最终地产调控总是无功而返。”
从9月以来，不断有媒体宣称，再融资启动后，可能会引起投资者的热情追捧。富有戏剧性的是，与房企的热情相比，投资者却反应平淡。
事实上，除新湖中宝得益于第一单刺激而当天涨停之外，绝大多数地产股的市场表现却并不如人意。荣盛发展一度跌停，招商地产庞大的融资计划也遭冷遇。上述投资人表示，这是因为房地产融资属于长周期性，企业在获得低成本资金的同时，还要失去很多机会成本。尤其是今年，政府没有对房地产调控作出最新定调之前，房地产业发展前途未卜。
东方证券报告认为，从资金成本的角度来看，股权融资的成本优势非常突出，但其时间周期也非常长。就算董事会发布了批文，股东大会通过后，也需要漫长等待证监会批文。等到最终发行股权融资起码是一年半以上。因此，除非公司不是急着要钱，否则通过股权融资，要失去很多机会成本。
对信托业而言，再融资一旦启动，意味着房企对他们的依赖性将会大大减少，必然会对房地产信托造成一定冲击。上述PE表示，由于目前能够获得大规模融资的上市房企毕竟属于少数，因此房企融资开闸短期内不会对地产信托造成威胁。但长期来看，目前市场上地产信托融资成本过高，一旦房企拓宽融资渠道，将会拉低整个房地产融资成本，使得地产信托利润趋薄。
据记者了解，目前国内多数地产信托为企业提供的仍然是单一项目融资。随着地产调控力度越来越大，地产商开始考虑让资金方一同参与投资，并共同分享利润，再加上监管层这两年对地产信托监管日趋严紧，使得那些披着股权外衣的债权项目审批难以通过，在这种情况下，很多信托业开始考虑转型，地产基金应时而生。
因此，融资成本高、兑付压力大的地产信托转型已成必然。
地产信托转型
早在几年前，部分信托公司对于房地产基金已经跃跃欲试，中信信托、平安信托、上海信托等公司，早几年就开始对房地产基金进行探索。这些公司一改过去只参与房地产融资的模式，而是从开始拿地就与开发商一起全程参与项目开发，真正开始了将地产项目传统的债权融资模式变为“债权+股权”的融合，因此客户收益也开始浮动。
以平安信托为例。根据平安今年的半年报，至6月30日，平安信托资产管理规模高达2283亿元，其中房地产信托630亿，占27.6%。
早在2004年，平安信托就完成了首笔房地产投资，为购入“持有型物业”匹配了期限较长的保险资金。2009年起，公司开始试水房地产开发股权投资，构建信托公司主动管理、投资者自负盈亏的私募基金产品线。截止目前，公司持有型物业占总业务的30%；占地产板块20%的保险资金，基本投入持有型物业。
平安的独特之处在于：公司很早就根据其拥有的保险基金开始布局持有型物业，采用类基金的股权投资模式。伴随着这些业务，开始培养专业化团队，有别于多数信托公司的“万能团队”。
这几年来，平安的融资类项目70%以上跟大中型开发商合作，选取风险较低的项目，投后管理渗透很深。这使得公司这几年的业务结构发生了很大变化，融资类业务占比逐渐下降，股权投资逐渐占上风。
平安之外，万向信托也做了尝试。自今年6月底起，万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元，属于私募基金。
易居中国分析师薛建雄认为，现在是过渡阶段的产品，把原先3年内的信托产品，加上基金模式做到5年甚至更长，然后再慢慢过渡到无期限可转让的房地产信托投资基金（REITS）。
中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成亦表示，“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品正在蓬勃兴起。目前，REITS还没有开闸，当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展，中国版的REITS预计明年会落地。”
记者注意到，这类以股权和债权结合投资房地产企业的模式正在得到更多机构的青睐。因此，风险评估也就显得越来越重要。
上述PE告诉记者，与普通的房地产融资相比，房地产基金要求参与机构对地产项目具有更强的判断和运营能力，其风险也会比单纯的融资服务更高一些。一些信托公司在最初涉足地产股权基金时便遇到了诸如实际收益率远远低于预期收益率（例如平安信托这几年的收益率略低于其他信托公司）、对项目公司的把控能力不强等，都是因为不了解行业所造成。
他认为，从目前来看，地产基金未来将出现以下趋势：一是投资阶段更靠前，比如现在很多信托公司就从开发商拿地就开始介入；二是浮动收益比例将进一步提高。
本文来源：http://www.hylunwen.com/html/hongguanjingjixue/20131218920.html
9月18日，以北京一家房企再融资方案获证监会受理为起点，停摆了三年的房企再融资开闸信号正式打响。随着上市房企再融资开闸，房地产信托不再成为房企解资金燃眉之急的单一途径，整个行业面临着转型困境。
从去年开始，房地产信托占比便开始下降，今年一二季度，房地产信托占房企融资比例均不足10%，一些大的信托公司开始调整策略，试水房地产基金。由于基金型信托产品为先筹集资金再找项目，不提前约定收益，在一定程度上解决了刚性兑付问题，业内认为，信托房地产基金化或将成为新趋势。
再融资重启
自8月份新湖中宝股份有限公司领衔房企再融资开始，目前已经有33家上市房企启动股权融资，涉及资金达740亿。相关数据显示，年内融资规模或达到900亿元。
虽然之前传言，房企再融资将主要限制在土地一级市场开发，以及旧城改造等政策鼓励项目，但是，目前的房企再融资预案并不局限于此，不少募投项目已经包括商业地产、旅游地产和住宅地产开发等。但是至今仍未有一家上市房企获得放行。
不管这些企业的方案最终能否得到监管层“放行”，业内普遍认为，再融资结构性开闸将是大势所趋。
记者采访的某PE称，他认为在当前情况下，房企再融资启动不会对整个房地产业造成太大影响。“就像之前启动的暂停房企上市、再融资和重大资产重组等，这边口子堵住了，那边有房地产信托敞开大门，最终地产调控总是无功而返。”
从9月以来，不断有媒体宣称，再融资启动后，可能会引起投资者的热情追捧。富有戏剧性的是，与房企的热情相比，投资者却反应平淡。
事实上，除新湖中宝得益于第一单刺激而当天涨停之外，绝大多数地产股的市场表现却并不如人意。荣盛发展一度跌停，招商地产庞大的融资计划也遭冷遇。上述投资人表示，这是因为房地产融资属于长周期性，企业在获得低成本资金的同时，还要失去很多机会成本。尤其是今年，政府没有对房地产调控作出最新定调之前，房地产业发展前途未卜。
东方证券报告认为，从资金成本的角度来看，股权融资的成本优势非常突出，但其时间周期也非常长。就算董事会发布了批文，股东大会通过后，也需要漫长等待证监会批文。等到最终发行股权融资起码是一年半以上。因此，除非公司不是急着要钱，否则通过股权融资，要失去很多机会成本。
对信托业而言，再融资一旦启动，意味着房企对他们的依赖性将会大大减少，必然会对房地产信托造成一定冲击。上述PE表示，由于目前能够获得大规模融资的上市房企毕竟属于少数，因此房企融资开闸短期内不会对地产信托造成威胁。但长期来看，目前市场上地产信托融资成本过高，一旦房企拓宽融资渠道，将会拉低整个房地产融资成本，使得地产信托利润趋薄。
据记者了解，目前国内多数地产信托为企业提供的仍然是单一项目融资。随着地产调控力度越来越大，地产商开始考虑让资金方一同参与投资，并共同分享利润，再加上监管层这两年对地产信托监管日趋严紧，使得那些披着股权外衣的债权项目审批难以通过，在这种情况下，很多信托业开始考虑转型，地产基金应时而生。
因此，融资成本高、兑付压力大的地产信托转型已成必然。
地产信托转型
早在几年前，部分信托公司对于房地产基金已经跃跃欲试，中信信托、平安信托、上海信托等公司，早几年就开始对房地产基金进行探索。这些公司一改过去只参与房地产融资的模式，而是从开始拿地就与开发商一起全程参与项目开发，真正开始了将地产项目传统的债权融资模式变为“债权+股权”的融合，因此客户收益也开始浮动。
以平安信托为例。根据平安今年的半年报，至6月30日，平安信托资产管理规模高达2283亿元，其中房地产信托630亿，占27.6%。
早在2004年，平安信托就完成了首笔房地产投资，为购入“持有型物业”匹配了期限较长的保险资金。2009年起，公司开始试水房地产开发股权投资，构建信托公司主动管理、投资者自负盈亏的私募基金产品线。截止目前，公司持有型物业占总业务的30%；占地产板块20%的保险资金，基本投入持有型物业。
平安的独特之处在于：公司很早就根据其拥有的保险基金开始布局持有型物业，采用类基金的股权投资模式。伴随着这些业务，开始培养专业化团队，有别于多数信托公司的“万能团队”。
这几年来，平安的融资类项目70%以上跟大中型开发商合作，选取风险较低的项目，投后管理渗透很深。这使得公司这几年的业务结构发生了很大变化，融资类业务占比逐渐下降，股权投资逐渐占上风。
平安之外，万向信托也做了尝试。自今年6月底起，万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元，属于私募基金。
易居中国分析师薛建雄认为，现在是过渡阶段的产品，把原先3年内的信托产品，加上基金模式做到5年甚至更长，然后再慢慢过渡到无期限可转让的房地产信托投资基金（REITS）。
中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成亦表示，“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品正在蓬勃兴起。目前，REITS还没有开闸，当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展，中国版的REITS预计明年会落地。”
记者注意到，这类以股权和债权结合投资房地产企业的模式正在得到更多机构的青睐。因此，风险评估也就显得越来越重要。
上述PE告诉记者，与普通的房地产融资相比，房地产基金要求参与机构对地产项目具有更强的判断和运营能力，其风险也会比单纯的融资服务更高一些。一些信托公司在最初涉足地产股权基金时便遇到了诸如实际收益率远远低于预期收益率（例如平安信托这几年的收益率略低于其他信托公司）、对项目公司的把控能力不强等，都是因为不了解行业所造成。
他认为，从目前来看，地产基金未来将出现以下趋势：一是投资阶段更靠前，比如现在很多信托公司就从开发商拿地就开始介入；二是浮动收益比例将进一步提高。
本文来源：http://www.hylunwen.com/html/hongguanjingjixue/20131218920.html
